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| Wer kurzfristig denkt, zahlt drauf | ||||||
| Nachhaltig sanieren | ||||||
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Renovierungsbedarf
Für Wohnungen und Gebäude, die älter als etwa 40 Jahre sind, ist in der Regel eine komplette Sanierung erforderlich. Oft trifft dies aber auch auf noch neuere Gebäude zu, zum Beispiel dann, wenn sie nach heutigen Gesichtspunkten zu viel Energie benötigen oder Nutzungsänderungen anstehen. Steht aus den unterschiedlichsten Gründen eine Renovierung oder Sanierung an, sollte zusammen mit geeigneten Baufachleuten eine genaue Analyse angefertigt werden, welche Maßnahmen sinnvoll sind und welche nicht. Wer dies nicht tut, kann mittelfristig viel Geld draufzahlen und den Wohn- und Wiederverkaufswert seiner Wohnung oder Immobilie in Frage stellen.
Bauliche Maßnahmen
Nachhaltiges renovieren bedeutet, dass man bei allen Maßnahmen wie zum Beispiel Dach-, Mauerwerk- Keller-, Fenster- oder Haustechniksanierungen nicht nur die Qualität der Ausführung, sondern auch die Lebensdauer einzelner Bauteile sowie den Pflegeaufwand während dieser Zeit berücksichtigt. Teppichböden oder Laminatböden halten häufig nur 10 bis 15 Jahre, ein Parkettboden dagegen kann mehr als 100 Jahre halten. Eine billige Innentüre ist in der Regel nach 10 bis 20 Jahren ruiniert, eine gute Innentüre dagegen macht auch nach 50 Jahren noch viel Freude. Eine Dachentwässerung aus verzinktem Blech oder Kunststoff weist nicht selten bereits nach rund 20 Jahren erhebliche Mängel auf, die mittlere Lebenserwartung einer Dachentwässerung aus Kupfer oder Titanzink beträgt rund 50 Jahre, diejenige aus Edelstahl rund 100 Jahre. Die Renovierung eines lackierten Holzbodens ist meist erheblich aufwändiger als eines geölten Bodens. Abgesehen von der schwierigen Entsorgung und den Umweltschäden durch kurzlebige Baustoffe ist es häufig mittelfristig billiger, auf Qualität zu setzen. Hierzu gehört auch, dass man nicht den billigsten Handwerker auswählt, sondern denjenigen mit dem besten Preis-Leistungsverhältnis. An einem angenehmen Arbeitsklima auf der Baustelle und an guter handwerklicher Arbeit erinnert man sich immer wieder gerne, auch das ist nachhaltig und trägt dazu bei, dass ein qualitätsorientiertes und menschliches Handwerk erhalten bleibt.
Facility Management
Zunehmend entwickelt sich in der Baubranche weltweit das "Facility Management" (FM) zu einer anerkannten Disziplin. Betrachtet wird dabei der gesamte Lebenszyklus von der Planung und Erstellung bis zum Abriss einschließlich Umbau, Nutzungsänderung, Sanierung und Entsorgung. Ziel ist die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit, die Werterhaltung, die Optimierung der Gebäudenutzung und die Minimierung des Ressourceneinsatzes zum Schutz der Umwelt. FM soll dadurch letztendlich auch die Betriebskosten eines Gebäudes reduziere. Um dies zu erreichen, muss ganzheitlich und langfristig geplant werden. Im Verhältnis zum gesamten Lebenszyklus betragen die Betriebskosten (Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Sanierungen, Pflege, Reinigung, Entsorgung u. a.) häufig ein Vielfaches der Planungs- und Erstellungskosten. Ein Wohnungs- oder Hausbesitzer wird sich selten einen "Facility Manager" leisten können. Dennoch sollte auch er seine Immobilie regelmäßig prüfen (lassen), am besten im Frühling und im Herbst, um alle Schäden gleich beseitigen und nötige Reparatur- und Pflegeleistungen (z. B. neuer Anstrich, Austausch von Hölzern) zeitnah ausführen zu können. Schließlich ist die Reparatur eines zu spät entdeckten Mangels meist aufwändiger und teurer.
Baubiologie
"Gesundheit ist nicht alles, aber ohne Gesundheit ist alles nichts". Längst hat sich herumgesprochen, dass viele Menschen in ihrem Wohn- aber auch Arbeitsumfeld krank werden. Hierfür können viele Gründe eine Rolle spielen wie Gerüche und Giftstoffe aus Baustoffen (zum Beispiel Lösemittel, Holzschutzmittel, Asbestfasern, Feinstäube, Kleber, Schimmelmittel), schlechtes Raumklima, Elektrosmog, Baufeuchte und Schimmel, Radioaktivität, Lärm, zu wenig Licht, um nur einige zu nennen. Zu einer nachhaltigen Sanierung gehört deshalb auch, gesundheitliche Aspekte mit einzubeziehen. Hierzu können zum Beispiel die Baubiologischen Beratungsstellen IBN kompetent beraten.
Energetische Sanierung
Meist ist es sinnvoll, Instandhaltungsarbeiten gleich mit energiesparenden Maßnahmen wie Wärmedämmung, dem Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizungsanlage zu kombinieren. In der Regel fordert dies auch die Energieeinsparverordnung (EnEV) und häufig erhält man hierzu öffentliche Fördermittel und zinsgünstige Darlehen z.B. der KfW-Bank. Ein saniertes Haus, das nicht heutigen energetischen Ansprüchen genügt, kann man nicht als nachhaltig, also zukunftsfähig bezeichnen, da abgesehen von der Umweltverschmutzung den Nutzern die laufenden Energiekosten über den Kopf wachsen können.
Nicht selten werden auch bei energetischen Sanierungen Maßnahmen ergriffen, die sich auch langfristig nicht amortisieren und/oder zu gesundheitlichen Problemen führen. Nicht selten könnten andere Maßnahmen (zum Beispiel Einbau einer neuen Pelletsheizung anstatt einer Außendämmung) kostengünstiger und energetisch effektiver umgesetzt werden. Damit nur sinnvolle energetische Maßnahmen umgesetzt werden, sollte mit Hilfe geeigneter Energieberater ein Gesamtkonzept mit Wirtschaftlichkeitsvergleich (Energieberatungsbericht) erstellt werden. Baubiologische Gebäude-Energieberater IBN berücksichtigen neben baulichen und energetischen Aspekten auch gesundheitliche Aspekte wie Raumklima und Schadstofffreiheit der verwendeten Baustoffe.
Nutzungsänderung
Was ist, wenn meine Kinder aus dem Haus sind? Was ist, wenn meine Kinder später mal einen eigenen Wohnbereich im Haus haben wollen? Was ist, wenn ich durch einen Unfall, Krankheit oder das Alter meine Mobilität verliere? Was ist, wenn ich mit meiner Rente oder Pension meine Miete oder die laufenden Kosten für die Beheizung und Instandhaltung meiner Wohnung/meines Hauses nicht mehr bezahlen kann? Das sind nur einige Fragen, die man sich bei jeder Renovierung stellen sollte, um in seiner Immobilie lange und angstfrei leben zu können. Nachhaltigkeit ist auch, wenn man an zukünftige Lebenssituationen denkt und bei der Planung möglichst viele Eventualitäten mit einbezieht. Hierzu gehören z.B. flexible Raumbezüge, einfache Abtrennbarkeit von Wohnungs- oder Hausteilen z.B. durch Vorinstallationen für ein zweites Badezimmer, barrierefreies und behindertengerechtes Bauen, aber eben auch das Bauen mit langlebigen Baustoffen sowie energiesparende Maßnahmen.
Häufig wird argumentiert, dass eine eigene Immobilie im Alter mietfreies Wohnen ermöglicht. Baufachleute wissen jedoch, dass nach rund 40 Jahren in der Regel umfangreiche Sanierungsarbeiten anstehen. Wichtig und nachhaltig ist es deshalb, seine Immobilie zu pflegen (siehe "Facility Management").
Finanzierung und Kosten
Der Sanierungsbedarf bei einer gebrauchten Immobilie wird meist erheblich unterschätzt. Nicht selten kostet eine sinnvolle Sanierung mehr als ein Neubau. Gerade deshalb ist es wichtig, zusammen mit Baufachleuten Varianten zu prüfen, Wirtschaftlichkeitsvergleiche anzustellen und dabei auch die laufenden Kosten für die Beheizung sowie Pflege und Materialaustausch (siehe "Facility Management") bzw. bei Nutzungsänderungen zu berücksichtigen.
Eine nachhaltige Sanierung sollte auch nachhaltig finanziert werden. Auch die Banken haben das Thema "Nachhaltigkeit" entdeckt. Mittlerweile bieten einige Banken wie zum Beispiel die Umweltbank Nürnberg oder die Schweizer Alternative Bank ABS vergünstigte Kredite für Gebäude an, die baubiologisch und energiesparend, also nachhaltig saniert oder erstellt werden.
Fazit
Bei einer nachhaltigen Sanierung sollten neben der einfachen Instandsetzung viele weitere Aspekte berücksichtigt werden. Als Laie ist man in der Regel überfordert. Deshalb macht es fast immer Sinn, professionelle Beratungsleistungen in Anspruch zu nehmen. Baubiologische Beratungsstellen IBN sowie Baubiologische Gebäude-Energieberater IBN bemühen sich, neben baulichen auch baubiologische, ökologische, energetische und langfristig wirksame ökonomische Aspekte (Wirtschaftlichkeitsberechnungen) zu berücksichtigen. Im Verhältnis zu üblichen Sanierungskosten und den möglichen langfristigen Einsparungen ist eine solche Beratung nicht teuer und kann helfen, viel Geld zu sparen und Ärger zu vermeiden.
Eine nach baubiologischen und energetischen Kriterien sanierte Immobilie erhöht den Wiederverkaufswert. Umweltfreundliche Baustoffe, Qualität, geringe Energiekosten und ein gesundes Wohnumfeld werden zunehmend nachgefragt und honoriert, insbesondere von Menschen, die Gesundheitsvorsorge betreiben wollen und "leider" auch von Menschen, die durch "Wohngifte" bereits krank geworden sind.
Wer renoviert, saniert oder anbaut, sollte auch prüfen, ob im nachbarschaftlichen Umfeld nachhaltige Verbesserungsmaßnahmen möglich sind. Längst hat sich in diesem Zusammenhang der Begriff "Nachhaltiger Städtebau" etabliert. Dieser geht über die Sanierung einzelner Gebäude hinaus und hat die Verbesserung städtebaulicher, ökologischer und sozialer Aspekte zum Ziel. Insbesondere mit Blick auf die Überschuldung des Staates, die Entwicklung der Alterspyramide, die überbordenden Kosten für Umweltschutz, Energie und Gesundheit ist es zunehmend wichtig, wieder enger zusammen zu rücken, und nachhaltig funktionierende Nachbarschaften zu entwickeln (soziale Mischung der Bewohner, Selbstversorgung auch durch Gärten und Schrebergärten, Arbeitsplätze und Betreuungsmöglichkeiten der Kinder, regenerative Energien und Abwasserentsorgung, attraktives Wohnumfeld, Lebensraum auch für Tiere und Pflanzen usw).
Winfried Schneider, Architekt
Institut für Baubiologie + Oekologie Neubeuern IBN
Holzham 25, 83115 Neubeuern
Weitere Informationen: www.baubiologie.de
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